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房地产市场进入"调整期" 信贷政策"去杠杆化"

新闻中心

房地产市场进入"调整期" 信贷政策"去杠杆化"

分类:
行业动态
作者:
来源:
2014/09/28 11:32
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【摘要】:
近期,“四大行首套房认定标准会放松”的消息在业内引发关注,而后四大行业纷纷辟谣为误传,但银行房贷的走向如同楼市般“不那么明朗”。???2014年5月份,银监会向各大信托通知,应谨慎进入区县等三四线城市。就目前重庆区县房地产市场来看,“整体呈现饱和”。而由于市场形式造成的现金流受阻。因此,各大金融机构暂停“输血”。拓新控股投资副总陈瑞在接受新华网采访时表示,“在未来的1-2年内,金融机构会‘逃离’重
  近期,“四大行首套房认定标准会放松”的消息在业内引发关注,而后四大行业纷纷辟谣为误传,但银行房贷的走向如同楼市般“不那么明朗”。
 
    2014年5月份,银监会向各大信托通知,应谨慎进入区县等三四线城市。就目前重庆区县房地产市场来看,“整体呈现饱和”。而由于市场形式造成的现金流受阻。因此,各大金融机构暂停“输血”。拓新控股投资副总陈瑞在接受新华网采访时表示,“在未来的1-2年内,金融机构会‘逃离’重庆区县市场。”
 
    随着市场的调整期,房企债务压力“不放松”,房企融资难成为不可磨灭的事实,如何在形势难中“活下去”,发行中期票据成为盘活房企资金压力的源泉,但对于中小企业来说,拟发行中期票据似有“有一定难度”。
 
    在房贷仍旧紧张的形式中,借款、影子银行、民间借贷等形式,成为区县中小房企的选择。拓新控股投资副总周在华在接受新华网采访时表示,“重庆区县市场作为独立市场,目前市场达到饱和,房企融资差,融资成本高,盈利较低,风险较大。”
 
    信贷政策变化受市场调整影响—— “去杠杆化”增加民企贷款
 
    在政府通过松绑限购救市之后,放松信贷成为其另一救市通路。然从近期市场表现出来的现象来看,市场松绑信贷的心理需求或较为强烈。在周在华看来,松绑贷款与否,还是要看市场的调整和发展,不仅限于结构性调整或周期性调整。
 
    陈瑞认为,通过银行对购房者的购房贷款的调控,可使刚性需求理性置业,使需求呈良性运转。通过银行调整因供应过剩而产生的市场现状。
 
    周在华指出,从2014年整体表现出的情况来看,住房按揭贷款放贷收紧,同时利率有不同幅度的提高。“银行之所以收紧贷款,一方面是对房地产市场的预期,另一方面是由于政府主导的‘去杠杆化’。”去杠杆化主要是降低企业的负债,由此引发了银行的两大动作,其一,大量削减蓄贷的规模;其二,降低新增贷款量。从而造成,银行收紧房地产市场的贷款规模。
 
    “主流的货币金融政策是‘去杠杆化’,去的是所谓的‘僵尸企业’。从这个角度来说,如果让金融货币完全市场化,即配置上的市场化,那么,去杠杆化会导致,民营企业的贷款在这一轮后会增长。”他表示,从另外一个角度来看,房贷在经过‘去杠杆’进行的这一轮资源优化之后,从房贷本质上出发,它依然是银行信贷资产中较为优质的资产。“但从降价幅度较大的个别地区来看,房贷风险较高。”
 
    因此,周在华认为,从银行表现出来的各种迹象来看,未来以来于房地产市场的发展的可能性较大。
 
    房地产市场进入“调整期”——需要资源配置与优化
 
    当前,中国房地产市场进入调整期。陈瑞指出,通过政府调整思路分析,房地产市场是需要资源配置的,把房地产适合开发的地块进行优化。即在第一轮房地产发展全面开花的情况下,国家通过适当的引导需求、正确引导开发的热点区域等,将不必要的需求和开发冲动优化配置到更需要“房地产和产业结合”的区域。“说到底,房地产市场下一步发展,如果是为了资源配置,从土地来说,无非是将土地转移到价格上涨潜力更大的区域,这样的配置效率会更高。”
 
    基于对当前房地产市场反战的形式,对市场趋势发展的预判,再结合拓新控股的发展需求,“目前拓新控股的重点仍偏向于区县市场,战略中心会从区县市场向主城区转移,转移会是一个中长期的选择。”
 
    陈瑞表示,“有人认为重庆区县市场发展机会小,由于银行贷款难,现在区县市场供应过剩,很多区县市场比主城率先降价,进行市场调整。在我看来部分重点区县是有机会的。这里的‘机会’主要是局部区域的机会、局部产品的机会、局部需求特色的机会等。”
 
    据陈瑞介绍,拓新控股对区县的规划是,按照五大功能区的规划来看,首先,核心区、核心拓展区及重庆规划的重点区县等归为开发新区。下一步,政府会将房地产引导到这些区域发展。对于区县,除了对主城周边核心区和核心新区等重点区县会帅选发展之外,还会筛选有人口基数、有一定的区域辐射能力、有产业能力等区域的旧改项目会重点关注。
 
    重庆区县市场偏向饱和——品牌房企走向区县寻“盈利空间”
 
    在经济增长乏力,新型城镇化方兴未艾、房地产市场低迷中,重庆区县房地产承载着市场和政策的双重压力,在陈瑞看来,重庆区县房地产市场快速发展阶段会率先结束,目前整体呈现供应过剩,市场销售不理想情况。“很多区县市场的新城区已经在经历二轮改造。”
 
    周在华分析,目前区县市场是呈现独立市场,开发体量较大。具体来看,玉溪市市场饱和,部分楼盘降价厉害。铜梁个别楼盘降价幅度达1000元/平左右,从主城区来看部分楼盘也有降价达到1000元/平的幅度。
 
    据机构相关数据显示,现在重庆区县房地产市场总体偏向饱和,但仍有不少大房企仍在向区县进军,是企业扩张的需求,还是为寻求新的利润点?周在华表示,很多企业走向区县,首先,区县市场比较缺乏品质大盘,碧桂园和金科等品牌房企一直有相关区县战略布局,可实现更好的盈利空间。其次,品牌房企进驻区县,产品除了要满足刚需客户之外,刚改需也是比较重要的部分,“从房产溢价上来说,刚改需客户的溢价要高一些。”
 
    尽管有品牌房企的相助,但区县房企的融资频频受阻。首先,区县房企会从银行贷款,而就现状而言,仅有个别龙头企业可向银行做类似的项目贷款,且要求极为苛刻。其次,企业难从银行贷款,却可通过间接形式,如借助建筑公司等企业借款、影子银行、民间借贷等,“当下的区县房地产企业整体融资成本是很高的”。
 
    面对区县房企融资现状,陈瑞认为,在未来的1-2年内,金融机构应该不会考虑支持区县市场。“现在很多的区县房企是从2009年之后拿得地,利润较薄,会造成降价需求,项目盈利空间小。银行把控开发商的投资贷款和开发贷款,现金流等各方面会遇到困难。就有可能低价抛售产品,这样就发挥了市场机制的优胜劣汰的机制。”
 
    银行信贷产品遍地开花——未来会弱化房地产投资产品
 
    在银行房贷收紧的情况下,大部分企业对其他融资渠道的增加,银行信贷产品遍地开花,在周在华看来,这是一种市场优化行为.。“因为银行房贷的收紧,阻碍了开发企业的资金输送,导致其他渠道融资增加,从而带来了以房地产项目为依托的民间金融机构自身做的产品。2013年已有1000多亿的房地产基金等产品,这是市场多元化发展的普遍现象。”
 
    周在华表示,从趋势上来看,一方面,个人小额投资人渠道会越来越多,另一方面,目前凡是涉及到个人的小额投资人能够做成标准化的产品,其中会以房地产产品居多。“因此,未来的趋势是,一是要弱化房地产为标底的投资产品,二是投资人渠道会更加多样化。”
 
    “购房者迎来购房好时机”——降价抛售是首要任务
 
    在房地产市场“救市”风波风起云涌之际,迎来了传统的“金九银十”,今年的“金九银十”大房企会弱化以区域划分为主的销售目标,而是会采取以降价为主的总体策略。
 
    在陈瑞看来,2014年市场上很多品牌开发商已经率先降价,中小房企会在“金九银十”中对考虑成本和银行利息等因素,选择性降价。
 
    周在华认为,“以往年份传统用的营销手段和噱头,不再适用于今年市场。今年就是实实在在的降价、抛售,品牌房企楼盘有一定的降价幅度。”
 
    因此,在传统市场热销点,消费者在选择投资建议上,陈瑞认为,首先应该关心价格问题。“我认为,这次调控期不是以调控价格为主,而是调控的供给量。房企降价也是促进供给量的消化。因此,购房者可以选择这个时间节点入手置业。”
 
    周在华也表示,“市场的这一轮降价或许接近低谷,但就目前的形式来看,无法判断‘死点’在哪里。总的来说,现在的形式对购房者来说是利好的。”
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